Kira tespit davası, konut ve çatılı iş yerleri için kira bedelinin belirlenemsine ilişkin Türk Borçlar Kanunu madde 344 bünyesinde düzenlenmiş bir inşai dava türüdür. Bu dava ile emsal kira bedellerinde yaşanan olağan dışı yükselişler nedeniyle kira bedeli ortalamanın çok altında kalan taşınmazların kiraya verenlerinin haklarının korunması amaçlanmış ve sözleşesel artış dışında bir artış yolu öngörülmüştür. Bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
TBK m.344’ün 3. fıkrasında şöyle denmektedir: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Öyleyse kira tespit davası açmak için öncelikle yazılı bir kira sözleşmesi gerekir. Sonra ise beş yıllık süre şartının dolup dolmadığına bakmak gerekir. Beş yıllık süre; sözleşmenin başlangıç tarihinden, daha önce mahkeme kararıyla kira bedeli tespit edilmişse bu tarihten itibaren, kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ise beş yılın dolmasından itibaren ve taraflarca daha önce kira bedeline ilişkin yenileme sözleşmesi yapılmış ise bu sözleşmeden itibaren, hesaplanır. Ancak tarafların yaptığı yenileme sözleşmesi sonucunda belirlenen bedel yine emsal ve rayiç bedellerin aşağısında ise bu durumda beş yıllık süre sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacaktır.
Mahkemece tespit edilecek yeni kira bedelinin sözleşmenin yenilenecek dönemde uygulanabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar TBK’nın 345.maddesinde düzenlenmiş olup şu şekildedir:
- Kira tespit davası, kira döneminin yenilenme tarihinden en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Dava açılmamış ancak, kira döneminin yenilenme tarihinden en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname tebliğ edilmişse, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
İlgili şartlar sağlandıktan sonra kira tespit davası açılır. Mahkemece emsal ve rayiç kira bedelinin belirlenmesi için keşif yapılabilir, binalara hizmet sağlayan kurumlara yazı yazarak emsal kira sözleşmelerini talep edebilir. Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken bir önceki yıla ait TÜFE bedelini göz önünde bulundursa da artırım için bu oranla sınırlı ve bağlı değildir.
Davacı tarafından tespiti istenen yeni kira bedeline ilişkin talep bölünemez. İstenilen bedelin tek seferde açık ve net olması gerekir. Bu doğrultuda kira tespit davası, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Reddedilen miktar üzerinden karşı vekalet ücreti çıkacağından dava açılırken talebin doğru belirlenmesi önem arz etmektedir.